Wynajem mieszkania na dobry – czy to się opłaca?

Najważniejsze informacje

Wynajem mieszkania na doby w Łodzi może być opłacalny, ale przed rozpoczęciem działalności warto przeanalizować popyt, koszty oraz potencjalne obłożenie lokalu.

Przed przyjmowaniem gości trzeba sprawdzić obowiązki formalne, podatkowe i ewidencyjne, a także zasady obowiązujące we wspólnocie mieszkaniowej.

Nie każda płatność przelewem zwalnia z obowiązku stosowania kasy fiskalnej, ponieważ możliwość skorzystania ze zwolnienia zależy między innymi od rodzaju świadczonej usługi i jej prawidłowej klasyfikacji.

Od 30 czerwca 2026 r. lokale, w których świadczone są usługi hotelarskie, podlegają dodatkowym wymaganiom przeciwpożarowym dotyczącym autonomicznych czujek dymu i, w określonych przypadkach, tlenku węgla.

Łódź, w której systematycznie rozrasta się zaplecze biurowe oraz turystyka poprzemysłowa, tworzy dogodne warunki do przetestowania najmu mieszkania na doby. Właściciele zastanawiają się zatem, czy zmiana profilu działalności z długoterminowego na dobowy przyniesie odczuwalnie wyższe zyski. Przejście na nowy wariant rozliczeń z lokatorami wymaga jednak wcześniejszego przygotowania, dlatego warto sprawdzić, czy wynajem mieszkania w Łodzi na doby wpisuje się w posiadany budżet oraz zasoby czasowe.

Kto i gdzie rezerwuje noclegi w Łodzi?

Zapotrzebowanie na noclegi w Łodzi utrzymuje się przez cały rok, choć profile rezerwujących podlegają ciągłym zmianom. Wśród nich znajdują się turyści przyjeżdżający na weekend, specjaliści realizujący kilkutygodniowe kontrakty oraz osoby zaproszone na uroczystości rodzinne. Poszczególne segmenty klientów mają odmienne wymagania wobec przestrzeni, co pozwala zarabiać na lokalach o bardzo różnym metrażu i wyposażeniu.

Jak duży jest ten rynek w liczbach?

Skalę popytu najlepiej widać w danych Głównego Urzędu Statystycznego [1]. W 2025 r. w Łodzi działało 71 turystycznych obiektów noclegowych z 8 070 miejscami (stan na 31 lipca), a skorzystało z nich 806 280 osób — o 15% więcej niż w roku poprzednim. Udzielono im 1 271 319 noclegów, z czego 183 603 przypadło na nierezydentów. Należy jednak wiedzieć, że sprawozdanie to obejmuje wyłącznie obiekty dysponujące co najmniej dziesięcioma miejscami noclegowymi [2]. Szerszy obraz daje pomiar Łódzkiej Organizacji Turystycznej, według którego prognozowana liczba odwiedzających miasto miała w 2025 r. przekroczyć 5 mln, a średnie obłożenie łódzkich hoteli między 1 stycznia a 4 października wyniosło 65% wobec 61,5% rok wcześniej [3]. Dla porównania stopień wykorzystania miejsc noclegowych w całym województwie łódzkim zamknął się w 2025 r. na poziomie 36,3% [2].

Które adresy przyciągają jakich gości?

Lokalizacja nieruchomości rzutuje na to, kto będzie nią zainteresowany. Najwięcej zapytań dotyczy ścisłego centrum, zwłaszcza okolic ulicy Piotrkowskiej i Manufaktury, gdzie czas spędzają przede wszystkim turyści. Dzielnice biurowe, w tym Nowe Centrum Łodzi oraz Widzew, zapewniają obłożenie dzięki klientom korporacyjnym. Z kolei osiedla sąsiadujące z wydziałami akademickimi to naturalny wybór dla rodzin studentów oraz kadry przyjeżdżającej na sympozja naukowe.

Kwestie podatkowe i urzędowe

Aby legalnie podjąć się wynajmu mieszkania na doby, taką działalność należy wcześniej zgłosić odpowiednim organom. Zgodnie z art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych obiekt niebędący hotelem, motelem czy pensjonatem trzeba zgłosić do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego dla adresu lokalu. W Łodzi odpowiada za to Urząd Miasta Łodzi, a zgłoszenie jest bezpłatne i musi poprzedzać rozpoczęcie świadczenia usług [4]. Ewidencja umożliwia organom weryfikację obiektów, ale kontrola może obejmować także wymagania sanitarne, przeciwpożarowe i wyposażenie.

Wbrew rozpowszechnionej opinii uchwała sąsiadów nie zamyka drogi do najmu dobowego. Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r. (sygn. IV CSKP 20/21) uznał, że wspólnota nie może ustanowić zakazu przeznaczania lokali na cele najmu krótkoterminowego, ponieważ jej kompetencje obejmują wyłącznie zarząd nieruchomością wspólną [5]. Przed startem warto więc sprawdzić treść obowiązujących uchwał i umowę o podziale do korzystania.

Ryczałt, VAT i kasa fiskalna — jak to rozliczyć?

Dylemat zaczyna się przy wyborze podstawy prawnej działalności. Jeśli wizyty gości układają się w harmonogram małego hotelu i napędzają stały dopływ gotówki, urząd skarbowy potraktuje to jako usługi zakwaterowania. Granica jest płynna i rozstrzygana indywidualnie, dlatego własną sytuację warto zweryfikować u doradcy podatkowego albo wystąpić o interpretację do Krajowej Informacji Skarbowej. Kasa fiskalna nie zawsze jest konieczna przy prowadzeniu najmu na doby. Warto jednak przed rozpoczęciem działalności ustalić właściwą klasyfikację świadczonej usługi i sprawdzić, czy w konkretnym przypadku przysługuje zwolnienie z obowiązku ewidencjonowania. Sposób zapłaty (przelew, karta lub gotówka) może mieć znaczenie, ale sam przelew nie przesądza o zwolnieniu.

Ile wynosi podatek od nieruchomości?

To pozycja najczęściej pomijana w kalkulacjach, a potrafi zaważyć na rentowności. Rada Miejska w Łodzi przyjęła na 2026 r. stawki: 1,25 zł za m² powierzchni budynków mieszkalnych i 35,53 zł za m² powierzchni związanej z prowadzeniem działalności gospodarczej [6]. Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z 21 października 2024 r. (sygn. III FPS 2/24) przesądził, że o stawce decyduje faktyczne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych, a nie sam fakt prowadzenia działalności przez wynajmującego [7]. Ryzyko niedoszacowania rośnie wraz z widocznością oferty w serwisach rezerwacyjnych.

Ubezpieczenie, regulamin i wymogi przeciwpożarowe

Ochrona majątku wymusza rozważenie droższego pakietu ubezpieczeniowego niż standardowy. Typowe zapisy polis mieszkaniowych wyłączają odpowiedzialność ubezpieczyciela, gdy do pożaru lub zalania dojdzie w trakcie czerpania korzyści zarobkowych z lokalu. Warto jednak sprawdzić konkretne zapisy w umowie z danym ubezpieczycielem. Umowa powinna obejmować odpowiedzialność cywilną za urazy gości oraz wyraźną klauzulę o wandalizmie, co podnosi roczną składkę.

Akceptacja regulaminu przez gości to jedno z ważniejszych zabezpieczeń gospodarza na wypadek interwencji. W dokumencie powinny znaleźć się zakaz urządzania głośnych przyjęć, wytyczne co do zwierząt oraz mechanizm potrącania kaucji.

Od 30 czerwca 2026 r. obowiązują dodatkowe wymagania dotyczące ochrony przeciwpożarowej lokali, w których świadczone są usługi hotelarskie. W takich lokalach należy stosować autonomiczne czujki dymu oraz autonomiczne czujki tlenku węgla zgodnie z zasadami określonymi w przepisach przeciwpożarowych. W praktyce oznacza to konieczność dostosowania mieszkania przeznaczonego na krótkotrwałe pobyty do nowych wymogów jeszcze przed rozpoczęciem świadczenia usług. Za niedopełnienie obowiązków mogą grozić sankcje, jednak ich wysokość i podstawa prawna wynikają z odrębnych przepisów.

Gdzie warto publikować ofertę najmu?

Obłożenie zależy w dużej mierze od wyboru serwisów rezerwacyjnych.

Ogłoszenie można opublikować równolegle we wszystkich wymienionych serwisach, trzeba jednak zadbać o narzędzie synchronizujące kalendarze, inaczej dwie rezerwacje nałożą się na ten sam termin. Osobną wagę ma galeria zdjęć. Ujęcia jasnych wnętrz wykonane w słoneczny dzień, bez plątaniny kabli w kadrze, przekładają się na liczbę wejść w ogłoszenie.

Trudności w wynajmowaniu mieszkania na doby w Łodzi

Mieszkanie na doby to nie tylko potencjalne zyski, lecz także koszty i uciążliwości. Zniszczone sprzęty, porysowane ściany czy plama po wylanym napoju na materacu wpisują się w ryzyko tego modelu. Trudne bywają również relacje ze wspólnotą. Goście wracający nad ranem, głośne zamykanie drzwi i ignorowanie harmonogramu wywozu śmieci szybko wyczerpują cierpliwość stałych mieszkańców.

Sami rezerwujący też potrafią sprawić kłopot. Telefon o dwudziestej trzeciej od gościa, który zapomniał kodu do skrytki z kluczem, to w tej branży codzienność. Odpisywanie na wiadomości w aplikacji, zlecanie pracy serwisom sprzątającym oraz koordynowanie napraw wymagają stałej dostępności.

Do tego dochodzi niepewność regulacyjna. Przykładowo Barcelona zdecydowała o nieprzedłużeniu ponad 10 tys. licencji na apartamenty turystyczne do 2028 r. [10].

Od teorii rynkowej do podpisania umów

Odpowiadając na pytanie czy opłaca się wynajmować mieszkanie na doby w Łodzi, nie można udzielić jednoznacznej odpowiedzi. Zanim klucze trafią do skrytki na kod, warto samodzielnie sprawdzić potencjał konkretnego osiedla oraz pozostałe zmienne wpływające na atrakcyjność oferty. Najprostszym narzędziem pozostaje przegląd cenników konkurencji z sąsiednich ulic i rzetelne przeliczenie marż serwisów pośredniczących wraz z podatkiem od nieruchomości. Analiza uchwał wspólnoty oraz księgi wieczystej lokalu ograniczy ryzyko sporów tuż po pierwszym zameldowaniu. Wariant hybrydowy, oparty zimą na pracownikach delegowanych, a latem na rezerwacjach urlopowych, pozwala natomiast przetrwać słabsze sezony bez gwałtownych spadków przychodu.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy najem krótkoterminowy trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?

Nie ma odrębnego zgłoszenia do urzędu skarbowego tylko z powodu wynajmowania mieszkania na doby, ale przychody trzeba prawidłowo rozliczyć podatkowo, a w przypadku najmu prywatnego stosuje się ryczałt i zeznanie PIT-28. Jeżeli sposób prowadzenia najmu ma charakter działalności gospodarczej, mogą pojawić się dodatkowe obowiązki rejestracyjne i podatkowe, w tym dotyczące VAT. Niezależnie od rozliczeń z fiskusem obiekt, w którym świadczone są usługi hotelarskie, należy przed rozpoczęciem działalności zgłosić do właściwej gminnej ewidencji.

Jak maksymalnie długo może trwać najem krótkoterminowy?

Obecnie w Polsce nie obowiązuje uniwersalny ustawowy limit 30 dni dla najmu krótkoterminowego, choć takie rozwiązanie przewidują procedowane projekty ustaw. Oznacza to, że na 31 sierpnia 2026 r. granicy 30 dni nie należy przedstawiać jako obowiązującego przepisu. O kwalifikacji konkretnej umowy decyduje jej rzeczywisty charakter oraz obowiązujące przepisy.

Czy mieszkanie na doby musi mieć czujki dymu i czadu?

Tak, istniejące lokale i pomieszczenia, w których świadczone są usługi hotelarskie, od 30 czerwca 2026 r. muszą być wyposażone w autonomiczne czujki dymu, a w określonych przypadkach również w autonomiczne czujki tlenku węgla. Obowiązek dotyczący czujki CO jest związany m.in. z występowaniem procesu spalania paliwa stałego, ciekłego lub gazowego. Wymogi te wynikają z przepisów przeciwpożarowych i należy je rozpatrywać z uwzględnieniem rodzaju oraz sposobu użytkowania konkretnego lokalu.

Czy najem krótkoterminowy jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów?

Typowy krótkotrwały pobyt turystyczny nie jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów na takich zasadach jak zwykły najem mieszkania, ponieważ ustawa wyłącza z definicji lokalu pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności w budynkach hotelowych i podobnych obiektach. Nie oznacza to jednak, że gość pozostaje bez ochrony prawnej, ponieważ jego prawa wynikają m.in. z zawartej umowy, regulaminu oraz przepisów prawa cywilnego. Zakres ochrony zależy więc od rzeczywistego charakteru pobytu i zawartego stosunku prawnego.

Źródła:

1. Główny Urząd Statystyczny, Bank Danych Lokalnych, dziedzina „Turystyka”, grupa „Turystyczne obiekty noclegowe i ich wykorzystanie”, dane dla miasta Łodzi za 2025 rok – https://bdl.stat.gov.pl/bdl/dane/podgrup/temat.
2. Urząd Statystyczny w Łodzi, „Turystyka w województwie łódzkim w 2025 r.”, opracowanie sygnalne z dnia 28 maja 2026 roku, uwagi metodyczne oraz tablica 1 – https://lodz.stat.gov.pl/download/gfx/lodz/pl/defaultaktualnosci/745/2/21/1/202605_s_turystyka_lodzkie_2025.pdf.
3. Urząd Miasta Łodzi i Łódzka Organizacja Turystyczna, komunikat z dnia 9 października 2025 roku o wynikach łódzkiej turystyki, dane CoStar i Selectivv – https://lodz.pl/artykul/to-bedzie-rekordowy-rok-w-lodzi-ponad-5-milionow-turystow-w-2025-szczegoly-70027/.
4. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, art. 39 ust. 3, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 1944 – https://api.sejm.gov.pl/eli/acts/DU/2023/1944/text.pdf, oraz Urząd Miasta Łodzi, procedura KA-01918 „Wpisanie do ewidencji innych obiektów świadczących usługi hotelarskie, niebędących obiektami hotelarskimi” – https://lckm.uml.lodz.pl/procedura/KA-01918.
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 stycznia 2021 roku, sygn. akt IV CSKP 20/21, dostępny przez wyszukiwarkę orzeczeń Sądu Najwyższego – https://www.sn.pl/pl/wyszukiwarka-orzeczen.
6. Uchwała nr XXII/608/25 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 22 października 2025 roku w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości – https://bip.uml.lodz.pl/files/bip/public/BRM_2025/09_608.doc, oraz Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z dnia 1 sierpnia 2025 roku w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026, M.P. 2025 poz. 726 – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WMP20250000726/O/M20250726.pdf.
7. Uchwała składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2024 roku, sygn. akt III FPS 2/24 – https://orzeczenia.nsa.gov.pl/doc/0A93F0B5AB.
8. Booking.com for Partners, „Understanding our commission”, centrum pomocy dla obiektów – https://partner.booking.com/en-us/help/commission-invoices-tax/commission/understanding-our-commission.
9. Airbnb, „Opłaty serwisowe Airbnb”, centrum pomocy dla gospodarzy – https://www.airbnb.pl/help/article/1857; harmonogram przejścia na model pojedynczej opłaty w 2026 roku i jej wysokość – https://beddesk.pl/blog/prowizja-airbnb-2026.
10. „Barcelona likwiduje najem krótkoterminowy. Hotelarze zacierają ręce”, Turystyka.rp.pl, 28 stycznia 2025 roku – https://turystyka.rp.pl/apartamenty/art41736421-barcelona-likwiduje-najem-krotkoterminowy-hotelarze-zacieraja-rece.